中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀:險(xiǎn)企房企紛紛入局

中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：險(xiǎn)企房企紛紛入局

1.1 主要參與者：保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

隨著老齡化程度加深、老年人消費(fèi)水平提高，養(yǎng)老社區(qū)巨大的發(fā)展?jié)摿ξ喾酵顿Y者參與，目前我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的參與主體 包括四類，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和保險(xiǎn)公司是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)最主要的兩大參與者。

根據(jù)所需資產(chǎn)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)方式的不同，我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式主要分為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和輕重結(jié)合運(yùn)營(yíng)三類。具體來(lái)看：

1）重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要通過(guò)自建或收購(gòu)養(yǎng)老社區(qū)，或通過(guò)私募基金、股權(quán)投資、信托產(chǎn)品等參與養(yǎng)老社區(qū)的投資建設(shè)，具體包括五類參與模式：

①獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式，即保險(xiǎn)公司或地產(chǎn)公司承擔(dān)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的全部資金，在獲得土地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，并作為持 有人進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，享受銷售或租金收益。例如萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)是由萬(wàn)科自主投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的 CCRC 社區(qū)（持續(xù)照料退休社區(qū)）；泰康之家由泰康人壽承擔(dān)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的全部資金，泰康人壽集投資、運(yùn)營(yíng)角色于一體，并主導(dǎo)社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

②合作開(kāi)發(fā)模式，即多個(gè)參與者共同出資開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，投資收益按出資比例分配，或投資方通過(guò)合作的方式委托其他工程 公司、服務(wù)公司建設(shè)、運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)。例如 2010年末，國(guó)壽與廊坊中冶寰泰生態(tài)城投資有限公司合作開(kāi)發(fā)國(guó)壽（廊坊）萬(wàn) 莊生態(tài)健康城項(xiàng)目，國(guó)壽提供資金支持，中冶寰泰負(fù)責(zé)技術(shù)、市場(chǎng)、工程建設(shè)等，兩者共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

③股權(quán)投資模式，即不直接參與養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營(yíng)管理，而是通過(guò)直接收購(gòu)控股養(yǎng)老社區(qū)、或入股養(yǎng)老地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司來(lái)間接 參與，是保險(xiǎn)公司參與運(yùn)營(yíng)的一種方式。直接收購(gòu)成熟養(yǎng)老社區(qū)方面，2016年合眾人壽子公司與信泰資本、Welltower, Inc. 共同成立合資公司以 9.3億美元收購(gòu)美國(guó) 13個(gè)州的 39家養(yǎng)老護(hù)理社區(qū)。入股養(yǎng)老地產(chǎn)公司方面，國(guó)壽、大家保險(xiǎn)分別是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的第一大、第二大股東（持股比例分別為 29.59%、29.58%），遠(yuǎn)洋集團(tuán)于 2012 年開(kāi)始探索養(yǎng)老社區(qū)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老品牌椿萱茂包括 5家長(zhǎng)者社區(qū)、20 家養(yǎng)老公寓、2 家護(hù)理院。

④私募基金模式，即險(xiǎn)企或房企作為合伙人發(fā)起設(shè)立或參與私募養(yǎng)老地產(chǎn)基金。私募基金可以通過(guò)分級(jí)結(jié)構(gòu)來(lái)減輕資金壓力， 降低投資風(fēng)險(xiǎn)。例如，平安不動(dòng)產(chǎn)作為普通合伙人發(fā)起成立平安養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，基金合伙人還包括社保基金等其他 投資者；該基金主要投資于浙江桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。

⑤REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）模式，美國(guó)保險(xiǎn)公司普遍較少直接投資不動(dòng)產(chǎn)，主要通過(guò) REITs 間接投資養(yǎng)老社區(qū)。我國(guó) REITs 起步較晚，2014年央行和原銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好金融服務(wù)工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開(kāi)展 REITs 試點(diǎn)； 2020 年 4月《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》和《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資 基金指引（試行）》發(fā)布，公募 REITs 正式開(kāi)始試點(diǎn)，但目前國(guó)內(nèi)REITs投向主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)方面，尚未涉及 養(yǎng)老地產(chǎn)。險(xiǎn)企、房企主要通過(guò)類 REITs 產(chǎn)品參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，例如 2018年當(dāng)代置業(yè)成立下屬綠色健康養(yǎng)老房地產(chǎn)信托 平臺(tái) Modern REITs，儲(chǔ)備項(xiàng)目包括北京當(dāng)代云境項(xiàng)目、美國(guó)休斯敦梨城項(xiàng)目、西雅圖 Redmond項(xiàng)目及擬收購(gòu)的養(yǎng)老商業(yè) 綜合體等。

2）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，房企、險(xiǎn)企不直接作為養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)持有人，而是采用第三方合作、租賃物業(yè)、委托管理等形式 運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)。例如，大家保險(xiǎn)城心養(yǎng)老社區(qū)主要通過(guò)租賃、改造物業(yè)的方式建成，布局周期短，通常選定地址后 1年-1.5 年即可開(kāi)業(yè)。光大養(yǎng)老以公建民營(yíng)、租賃物業(yè)、委托管理形式打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，目前在全國(guó)擁有超 170家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和超 31000個(gè)養(yǎng)老床位。

3）輕重結(jié)合運(yùn)營(yíng)模式是持有養(yǎng)老社區(qū)和運(yùn)營(yíng)第三方持有養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合，在保留高端自建社區(qū)的同時(shí)，通過(guò)合作、租賃、 委托等擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)覆蓋面。例如，太平人壽采取輕重并舉發(fā)展戰(zhàn)略，一方面自建高端 CCRC 養(yǎng)老社區(qū)梧桐人家， 另一方面通過(guò)品牌授權(quán)、租賃、合作運(yùn)營(yíng)等模式打造全國(guó)養(yǎng)老社區(qū)網(wǎng)絡(luò)。合眾人壽在自營(yíng)武漢、沈陽(yáng)、南寧三家大型養(yǎng)老社區(qū)外，同時(shí)與河北、浙江、江蘇等地多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、度假村合作，構(gòu)建全國(guó)布局的旅居養(yǎng)老模式。

重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式所需資金規(guī)模大、投資周期長(zhǎng)、收益回報(bào)慢，但易于統(tǒng)一管理、能夠充分保證養(yǎng)老項(xiàng)目整體服務(wù)質(zhì)量。地產(chǎn) 公司憑借其豐富的經(jīng)驗(yàn)、土地資源，入局多采用重資產(chǎn)自建模式，例如萬(wàn)科、綠城；頭部險(xiǎn)企具有資金和客戶資源方面的先 天優(yōu)勢(shì)，布局養(yǎng)老社區(qū)多為高客購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)產(chǎn)品的增值服務(wù)，自主開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)社區(qū)更易維持經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、塑造品牌形象、提高客 戶黏性，因此頭部險(xiǎn)企多以重資產(chǎn)模式入局，例如泰康人壽、新華保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、中國(guó)平安等；

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式短期內(nèi)不會(huì)占用大量資金、資金回流較快，因此中小險(xiǎn)企多采用輕資產(chǎn)或輕重結(jié)合方式布局養(yǎng)老社區(qū)，例如 合眾人壽等。但輕資產(chǎn)模式收入較低、利潤(rùn)較薄，同時(shí)物業(yè)持有人穩(wěn)定性存在一定潛在風(fēng)險(xiǎn)，可能影響與險(xiǎn)企的合作關(guān)系及 其服務(wù)質(zhì)量。

1.2 盈利模式：銷售、銷售+持有服務(wù)、租賃、租售結(jié)合

當(dāng)前，養(yǎng)老社區(qū)主流盈利模式主要分為 4種，分別為銷售、銷售+持有、租賃、租售結(jié)合。具體來(lái)看：

1）銷售模式：本質(zhì)上和傳統(tǒng)房地產(chǎn)一致，通過(guò)自建或合作共建養(yǎng)老社區(qū)住宅并出售來(lái)快速回籠資金，區(qū)別在于住宅設(shè)計(jì)或 選址更具有適老化的特點(diǎn)；

2）銷售+持有模式：基礎(chǔ)銷售部分也為房屋住宅，但持有部分包括物業(yè)管理或嵌入式社區(qū)護(hù)理中心等，為客戶提供進(jìn)一步的護(hù)理等生活輔助服務(wù)，獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流收益；

3）租賃模式：多為押金+月費(fèi)+服務(wù)費(fèi)等組合收費(fèi)形式，或以銷售會(huì)籍的形式，采用入會(huì)費(fèi)/會(huì)員卡+月費(fèi)+服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)方式，以門(mén)檻押金或入會(huì)費(fèi)快速回籠資金，同時(shí)結(jié)合月租費(fèi)以及護(hù)理服務(wù)費(fèi)等獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益；

4）租售結(jié)合模式：部分物業(yè)以銷售或銷售+持有模式實(shí)現(xiàn)短期資金回籠，部分物業(yè)以租賃模式運(yùn)營(yíng)，維持長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流。