能救酒店式公寓的,只剩下養(yǎng)老行業(yè)了

在這一輪房地產(chǎn)頭部玩家紛紛爆雷前，公寓類產(chǎn)品已經(jīng)顯出了崩潰的態(tài)勢：土地使用權(quán)時(shí)間短、水電費(fèi)用遠(yuǎn)高于住宅的商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物管費(fèi)用過高、投入產(chǎn)出比越來越低;所有短板被放大，再加上之前不少返租項(xiàng)目牽扯返租違約，公寓產(chǎn)品銷售越來越困難。

為啥賣得艱難還要修那么多公寓產(chǎn)品呢?這只是地產(chǎn)的比慘相對論。因?yàn)槟玫睾贤准埡谧稚嫌猩套”鹊募s定，商業(yè)部分的容積率開發(fā)商要做滿，修商業(yè)?修寫字樓?修還有機(jī)會打打擦邊球的公寓?這道題并不難解，難解的是，越來越多的商住公寓修出來怎么賣?

這么看，能救公寓的只剩養(yǎng)老行業(yè)了。

未來中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)郊居化回歸城市核心區(qū)的趨勢。無他，醫(yī)療和生活配套使然，特別是老年人，在活動(dòng)半徑有限的情況下，對城市的依存度很高。

未來城市養(yǎng)老的核心就是服務(wù)配套：醫(yī)療、保健、養(yǎng)護(hù)、文娛、教育、零售，缺一不可，最好還能高度集中，特別是居家養(yǎng)老當(dāng)下還是養(yǎng)老市場的主流，更加需要養(yǎng)老配套的完善。

而目前國內(nèi)以老人為目標(biāo)消費(fèi)群體的養(yǎng)老綜合體還未出現(xiàn)，需求巨大，但產(chǎn)業(yè)聚合困難，難也就難在實(shí)體硬件的投入和規(guī)模化復(fù)制上。

反觀西方發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在上世紀(jì)八十年代已經(jīng)開始產(chǎn)業(yè)聚合，兩千年前后依托互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃發(fā)展，提升了軟服務(wù)的覆蓋能力與效率，實(shí)現(xiàn)了軟硬件全面完善。

佛羅里達(dá)的太陽城，洛杉磯的金色山谷都是這方面的代表，甚至還提出了養(yǎng)老的重要標(biāo)準(zhǔn)CCC。即養(yǎng)老綜合體中，住宅部分體量占總建筑體量的三分之一，文娛服務(wù)設(shè)施占三分之一，商業(yè)服務(wù)部分占三分之一。

而目前各大開發(fā)商手中的公寓以及配套商業(yè)，正是實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提檔升級的重要硬件支撐，而其中也蘊(yùn)含著開發(fā)企業(yè)輕資產(chǎn)化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)遇。

地產(chǎn)凜冬已至，與其坐等資金解套，不如主動(dòng)盤活資產(chǎn)。