養老產業,在國外被稱之為銀色產業,其發展趨勢如何?

養老地產及其相關理論基礎。養老產業，在國外被稱之為銀色產業。國外養老產業起步早，發展快，針對養老產業的理論和實踐研究已經較為成熟。

在中國，養老產業仍然是一個新興產業，養老產業的發展仍然處于發展的初期階段，國內學術界對養老產業的研究起步較晚，重視程度不夠，直到20世紀90年代中期以后，國內才開始出現針對養老產業的研究，在這之后的數年，養老產業的研究文獻顯著增加。

現階段，中央和地方政府也都非常重視養老產業的發展，我國養老產業的理論和實踐研究在學術界已經被給予了足夠的關注，養老產業在研究內容上，不斷延伸，逐漸開始與其它學科呈現交叉融合的發展態勢，如經濟學、社會學、人口學、市場營銷學、心理學、金融學、管理學都在養老產業的各環節有所體現，養老產業在與其它學科交叉融合的同時，也在與相關產業在交叉融合。

即便如此，我國養老產業的發展和研究相比西方國家仍然處于初級階段，有爭議的領域還很多，養老產業理論的發展和深度還需不斷深化。養老產業的深入發展，還需要學術界對現階段養老產業現實情況做到全面了解，在理論上還需要進一步探索，深入研究。

將重點關注養老地產業的發展，將對養老地產業及相關理論分析進行系統梳理、回顧，形成本研究的理論基礎。接下來，將對養老產業理論、人口老齡化理論、社會嵌入理論、社會保障理論等有關養老地產相關的理論進行回顧與綜述，探索養老地產形成的來源與機制。

養老地產的概念界定。養老地產從字面可以看出，其包括了養老和地產雙重含義。首先，從養老的角度進行分析，養老涉及社會保障的范疇，主要針對老年群體日常生活照料與身心健康護理，養老服務的面向對象是在體力和精神狀態相對處于弱勢的老年人群。

在國外研究中，與養老這一概念相對應的英文單詞是SeniorCare或者ElderlyCare。其次，從地產角度進行分析，養老地產是房地產整體范疇的一個組成部分，一個細分市場，養老地產項目的發

展仍需符合地產市場的發展規律以及房地產市場的開發與運營規則。

從養老地產這一詞組的整體看，養老地產是特指為老年群體服務的房地產開發服務業，服務對象是老年人群，服務方式是市場供給。

養老地產從地址的選擇、養老地產項目的構建以及養老地產的銷售和售后的物業管理都將體現養老地產所應具有的養老獨特性：一是在地址的選擇方面，一定要綜合考慮養老地產項目的周圍環境、生態狀況、交通醫療便利性等多方面因素。

二是在養老地產項目實際建設過程中，項目一定要符合老年人群的實際需求，如房屋類型、無障礙設計以及相關配套設施；三是養老地產項目的銷售有必要考慮支付方式的多樣性；

四是老年人入住養老地產不僅僅是解決居住問題，更為關鍵的是老年人的身體素質決定老年人對專業的醫療保健需求一定程度上要高于和優于居住環境，這種醫療護理包括生理和心理兩個層面，這就要求入駐養老地產項目的醫療機構客觀上要具備醫療的專業化能力，同時在主觀態度上也要盡責。

相比傳統地產，養老地產存在諸多不同，具體表現在如下四個方面：第一，開發的目的不同，傳統地產項目主要是商品房的開發，側重于經濟效益的實現，養老地產不僅關注經濟效益，還要注重社會效益，實現經濟效益長期可持續，顯著區別于傳統地產的一次性收益；

第二，地產銷售的對象存在差異，傳統的地產項目銷售對象包羅廣泛，沒有具體的對象，然而養老地產項目的服務對象主要是老年人群，當然對于鄰居型的老年住宅也考慮了多代居住的情況，但整體是以老年人為銷售主體；

第三，建設的特點不同，傳統地產開發過程中，重視住房質量和自然景觀，而養老地產不僅關注上述特點，尤為注重配套設施的齊全，出行的無障礙設計，根本目的是讓老年人的生活起居舒適便利；

第四，運營服務不同，傳統的地產項目具有較強的階段性特征，項目建設完成，銷售結束基本也就意味著項目的結束，但養老地產則更注重項目的長期可持續性，建設只是初級階段，更為關鍵的后期的維護，項目提供商需要長期為居住人群提供商業、醫療等相對全面的服務，這也進一步導致養老地產的盈利方式與傳統地產顯著不同，養老地產的盈利模式更為多元化，更具有可持續性。

養老地產的發展階段。中西方養老地產的發展從歷史上看總體演變按照形式分為三個階段，分別為傳統的養老院階段、老年公寓階段和老年社區階段。養老地產的每一個發展階段的形成基礎、運營主體以及社會保障的程度都有所不同，具體而言：

首先，針對傳統的養老院階段，形成條件是老齡化初期，養老院經營的主體是政府，整體社會保障水平較低。傳統養老院在初期階段整體規劃設計水平較低，配套設施也不完善，其出現的根本目的是滿足老年人群的居住養老需求，至于心理、生理健康的養護需求退居其次，此時期養老院經營的主要形式是社會福利院和敬老院。

社會福利院面向的主體主要是城鎮三無老人，社會福利機構的組建可以為他們提供養老的基本場所和基本的生活醫療健康服務，社會福利機構的經費來源主體是政府補助。

與此同時，敬老院主要面向的對象是城鎮或農村有一定經濟能力的老年人群，他可以分為兩種形式，一種是政府組織成立的，政府出資建設，但養老院的日常經營管理費用則需要向居住的老年人收取，另外一種是民間私立的敬老院，建設費用需要自籌，自負盈虧。

其次是老年公寓階段，這一階段養老服務面向主要對象是健康老年人和需要介護的老年人群，具體形式包括居家服務式的公寓、護理式托老公寓以及適合候鳥型老年人居住的相對高檔的酒店式度假公寓，上述這些公寓的經營方式一般都是按月收費，只出租不出售，能夠提供較為完善的、相對高品質的生活健康服務。

第三個階段為養老社區階段，養老社區的規模一般相對較大，在養老社區內部不僅包含各類住宅，還要有各類配套服務設施，包括商業服務和醫療服務，養老形式主要有家庭養老、公寓養老和看護養老三種。

當前歐美和日本等發達國家的養老地產模式處于第三個發展階段，及養老社區成為養老地產的主流模式，為老年人群提供人性化、個性化的設計和養護服務。

養老地產的分類標準。1986年國際慈善機構根據老年人群需要社會服務的程度，將養老地產劃分為七大類：第一類養老地產是提供給健康有活力的人群居住，這類人群以退休和未退休老年人群為主，也可以包括費老年人群，顯著特點是入住的人群身體健康，具有獨立的生活自主能力，可以獨立的居住在公寓里；

第二類養老地產是提供給富有活力，在日常生活上基本可以做到自理，但需要一定程度的監護和少許幫助的健康老年人群；第三類養老地產是提供給健康富有活力的老年人群，項目要給老年人群提供基本協助他們獨立生活的設施，負有全天候監護照料的職責；

第四類養老地產的面向對象主要是身體健康程度較差，但頭腦智力并未衰退的老年人群，入住該項目的老年人不需要醫療護理，但在個人生活上需要偶爾為其提供服務，負有提供膳食和監護的職責；

第五類養老地產的面向對象是身體健康，但智力處于衰退狀態的老年人群，入住老人需要提供專門的人員負責其日常生活；第六類養老地產面向的對象是身體健康衰退、智力也同樣出現衰退的老年人群，其最顯著的特點是入住的老年人群生活基本不能夠自理，需要為其提供專門服務，如進餐、沐浴、清潔等諸多日常服務；

第七類養老地產是在第六類基礎上，針對患病、受傷、臨時或永久的病人提供服務，服務的提供者需要具有專業資格認證，對專業素養和服務態度要求較高。根據以上分類標準，可以將養老地產劃分為如下幾種類型。

養老地產的發展趨勢。隨著全球老齡人口比重的不斷提高，銀發經濟、銀發產業在各產業中的位置不斷提高，養老地產是銀發產業中的重要組成部分，養老地產全產業鏈的開發將對諸多行業產生關聯效應。養老地產的演化與社會經濟繁榮程度、與科技水平、與人的價值觀念都存在較為明顯的關聯關系。

現階段，國際養老地產的發展趨勢大致可以概括為如下6個方面：

第一，養老地產的發展呈現規模化趨勢，規模化趨勢的原因有很多種，激烈的市場競爭要求養老地產供應商降低服務價格，而降低服務價格勢必會降低養老地產提供商的利潤水平，在差異化服務難于提供的前提下，擴大養老地產的規模，實現規模效益，這有助于降低養老地產供應商的服務成本，提高利潤；

此外，養老地產服務提供商既是市場服務的提供者，也是購買者，作為購買者，通過規模化買入服務，必然會降低采購成本，達到提高利潤的目的。

第二，養老地產傾向于向郊區發展，不再集中于市區，繁華地段，原因至少可以從兩個方面進行理解：一是未來養老地產服務已經脫離了單純的居住服務，更多側重于人文環境，優美的自然景觀是吸引老年人居住的關鍵因素，而這在擁擠的市區不可能實現；

二是市區服務成本在顯著提高，這可能涉及人力成本、土地成本、各種租金，此外，為了實現規模化發展的要求，只有郊區才能滿足大面積的土地需求，且低價顯著低于市區。

第三，養老地產將呈現科技化。根據公式：個體期望等于個體能力加上生命生活質量保證技術，顯而易見個體生命生活質量的越高越好，在個體能力不足的情況下，技術可以在一定程度彌補其不足。

現階段，智慧養老正在迅速發展，基于信息技術手段，實現遠程照護，具體照護內容包括家庭安防、健康監測、家政呼叫、實時定位以及緊急救助等內容，最終目標是構建沒有圍墻的養老院。

結語

第四，建筑多樣化。房地產市場日臻成熟、產品推陳出新，建筑模式逐漸呈現多樣化。在建筑設計上，住宅的健康性、功能的多樣性以及鄰里溝通的便利性成為關注的焦點。第五，功能豐富化。養老地產將將把養老和家庭休閑結合在一起，融為一體。第六，社區服務專業化。社區服務在不斷細化和豐富過程中向專業化發展過渡。