美國養老產業,住宅產品的地理分布,取決于老年人口的區域分布

養老地產市場的政策體系包括推動和規范養老地產發展產生的一系列政策總和，它涉及養老地產企業的法律地位、產業政策、稅收政策等諸多方面，與此同時，它也涉及為確保養老地產市場穩定可持續發展，而頒布的一系列法律法規。

上述政策以正式和非正式的規則相結合，養老地產市場的相關政策體系屬于制度范疇，養老地產市場的政策體系變遷根本上就是養老地產市場新制度代替舊制度的過程。在此過程中，推動制度變遷的主體主要涉及三個方面，分別是制度的供給主體、制度的需求主體和制度的相關利益團體。

第一，養老地產市場制度的供給主體。政府的基本功能是為社會提供公共產品和公共服務，美國中央政府和州政府地位和功能存在差異，中央政府是養老地產制度的主要提供方，基于立法機關和行政機構頒布針對養老地產市場的相關法律法規以及諸多的政策措施。

養老地產市場的政策體系是否健全受制于中央政府，若其對養老地產市場的態度是積極鼓勵，那么其政策體系的構建就面臨較為有利的供給趨勢；若持消極，甚至反對的態度，那么其政策體系的構建將面臨供給不足，或者停滯的趨勢。

在老齡化日益嚴峻，各國政府針對養老地產的態度總體上是積極鼓勵，但在執行過程中，則存在顯著區別。地方政府是養老地產制度的主要實施者和養老地產制度的補充供給者，中央政府掌握政策制定的主導權，但也會給予地方政府一定的政策制定權。地方政府將根據自身所屬區域的實際情況，補充制定養老地產相關的市場政策。

第二，養老地產市場制度的需求主體。養老地產企業是制度的需求主體。養老地產市場從無到有，養老地產企業面對發展過程中遇到的各種挑戰，主要憑借具有制度供給功能的政府政策的支持，通過輿論壓力以及請示等多種方法對政府施加影響，推動政府制定出有助于養老地產企業利益最大化的制度設計。

作為養老地產制度的直接受益對象，養老地產企業與中央政府和地方政府在利益上具有普遍的一致性。然而，不同主體之間利益存在沖突具有其必然性，換言之，養老地產制度的供給與養老地產政策的需求之間可能處于均衡狀態，也可能處于非均衡狀態，這種非均衡狀態卻是推動養老地產市場發展的動力。

第三，養老地產制度的相關利益團體。所謂相關利益團體中養老地產相關產業、企業以及金融機構同為養老地產企業在養老地產市場中的基本構成要素，這些要素之間是合作的關系，政府對養老地產企業的政策支持，可以印制產生雙贏的局面。

所以，上述機構同樣關注養老地產企業政策的利益動機，鑒于政府職能的局限性，其存在也必然有諸多的不足，這就需要非政府機構參與進行彌補，只有如此養老地產的相關政策才可能有效落實。如針對養老地產企業的融資、技術革新等政策的落實，就需要借助于金融機構、技術研發機構等中介組織的配合。

考慮到相關利益組織的養老地產服務購買者與養老地產的提供者之間是一種利益交換關系，既可能從養老地產市場政策體系的變遷中取得收益，與養老地產企業實現雙贏，同時也可能因為既得利益組織的強勢使其遭受損失，那么遭受損失的一方就可能通過各種途徑對養老地產制度的變遷進行干預，影響養老地產制度便簽的進程。

美國養老地產產品市場規模。美國老年人群的主要養老模式仍然以家庭養老為主，整個老年人群中只有大約20%進入到養老院。

截止到2021年第二季度，根據美國經濟排名前100個城市的統計結果，美國老人社區數量總數達到16，009處，社區數量相比2015年提高了18.45%，社區床位數量達到2，011，340個，相比2015年增加了17.28%。

2021年各種類型社區擁有床位數量按降序排列依次為專業護理社區、協助生活社區、獨立生活社區和持續護理社區，相比2015年，專業護理社區和持續護理社區床位數量所占比重均表現為下降，下降幅度分別為1%和12.8%，獨立生活社區和協助生活社區床位數量所占比重均表現為上升，提升幅度10.7%和3.1%。

美國養老地產產品地理分布。美國養老住宅產品的地理分布根本上取決于美國老年人口的區域分布，二者之間存在密切的聯系。美國家庭養老仍然在養老方式中占據主導地位，但與中國傳統意義上的家庭養老相比，美國家庭養老普遍存在如下三個方面的特征：

第一，美國家庭結構的發展越來越趨向于小型化，年輕人贍養老人的比重越來越小，美國家庭養老中的親情與血緣成分較少；第二，美國的家庭養老普遍意義上是一種自我支持養老，子女等家庭成員的支持較少，以房養老是美國老年人家庭養老的主要形式；

第三，美國老年人的家庭養老中的家通常與住房相關聯，而非簡單的居住地，美國老年人口的統計標準也是依據老年人的住房所在地，而非家庭居住地。上述特征決定了美國老年人更多選擇單獨居住，那么美國老年人的區域分布數量必然對美國老年社區的分布起到關鍵作用。

2021年美國老年社區數量比重依次為：東南地區、西部地區、東北地區、中北部地區和中南部地區，同期床位數量比重按降序排列依次為：東北地區、東南地區、中北部地區、西部地區和中南部地區。

2021年美國東北地區和中北部地區老年社區數量比重分別為20.74%和20.63%，合計比重達到41.37%，相比2015年，合計比重下降了0.97%，美國東北地區的養老社區產品比重與東北地區的老年人口比重基本相當，供需基本平衡。

美國東部地區是美國經濟最發達地區，其工業化、商業化和都市化程度顯著高于美國其他地區，這就導致該地區的平均經濟收入高于其他地區，考慮到經濟收入水平是決定老年人能否入住老年社區的一個重要尺度。

因此，決定美國東部地區老年社區數量的一個關鍵因素是收入水平，這也是東部地區老年社區發展區別于南部地區的一個重要方面。同時，2021年美國南部地區老年社區床位數量占比合計為36.29%，較2015年提高了1.35%。

大比例的老年社區傾向建立在美國南部，一個不可忽視的因素是美國南部地區的氣候較為溫和，陽光充足，空氣清新，適合慢性病人、高齡老年人和體弱的老年人長期居住，尤其以亞利桑那州、加利福尼亞州、佛羅里達州和德克薩斯州最受老年人歡迎，自20世紀60年代以來，大量老年人群持續不斷的從其他地區遷移到這些地區定居，同時期美國養老社區建設快速發展。

值得注意的是，2021年美國西部地區的老年人口比重為32.26%，高于西部老年社區所占比重，這可能造成老年社區的供給低于需求，原因可能有兩個方面：

一是西部地區雖有經濟強勢的加利福尼亞州，但經濟發展并不均衡，人均收入相對較低，較低的收入水平極可能降低對老年社區的需求；二是美國西部地區多事山地和沙漠，自然環境遜色于東部和南部。

針對美國養老地產演進歷程與發展特征的分析發現：

第一，美國養老住宅產品分類顯示，根據養老地產服務專業程度和老年人健康程度差異，美國的養老住宅產品可以分為五種類型，分別為獨立式老年住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年社區，其中老年社區是美國最成熟、也最普遍的養老住宅產品，包括獨立生活社區、協助生活社區、失智護理社區和專業護理社區和混合型的持續護理社區。

第二，美國老年社區所占比重降序排列依次為專業護理社區、協助生活社區、獨立生活社區和持續護理社區；美國老年社區數量比重降序排列依次為東南、東北、西部、中北和中南地區，床位數量比重按降序排列依次為東北、東南、中北、西部和中南地區；

第三，針對2008-2019年美國養老地產企業的經營績效記性分析發現如下基本經濟事實：

一是養老地產企業總資產收益率總體上表現為先降低而后提高的趨勢，REITs類型的養老地產企業總資產收益率顯著超過非REITs類型。在整體均值之上的養老地產企業總資產收益率按降序排名中，排名第一和第五的ENSG與NHC為非REITs類型養老地產企業，其它均為REITs類型養老地產企業。

二是養老地產企業經營活動凈收益與利潤總額比率總體上表現穩定，非REITs類型的養老地產企業經營活動凈收益與利潤總額比率波動程度顯著超過REITs類型。在整體均值之上的養老地產企業經營活動凈收益與利潤總額比率按降序排名中非EITs類型養老地產企業占比達到42.85%，其它均為REITs類型養老地產企業。

三是養老地產企業流動比率總體上呈現波動中下降趨勢，非REITs類型的養老地產企業流動比率保持穩定，但其償債能力顯著低于REITs類型養老地產企業，REITs類型養老地產企業短期償債能力呈現出下降趨勢，在整體均值之上的養老地產企業流動比率按降序排名，均值以上的企業全部為REITs類型養老地產企業。

四是養老地產企業固定資產周轉率總體上表現穩定，非REITs類型的養老地產企業每單位固定資產創造盈利的能力顯著超過REITs類型養老地產企業，非REITs類型的養老地產企業固定資產周轉率期間內均值是REITs類型的養老地產企業的9.67倍，在整體均值之上的養老地產企業全部為非REITs類型養老地產企業。

第四，美國養老地產業演進過程顯示，美國養老地產業的發展總體上可以劃分為4個階段，20世紀50年代以前屬于養老地產業發展的萌芽期，20世紀60年代屬于養老地產業發展的初期，20世紀70年代屬于養老地產業發展的快速發展時期，20世紀80年代至今屬于美國養老地產發展的成熟期。

結語

第五，美國養老地產的演進規律反映出養老地產的發展脫離政府的單極主導，發展成為政府、市場以及其他非盈利機構共同組成的多元化養老地產體系是必然的趨勢。只有在這樣一種客觀規律的支配下，美國養老地產才有自己作為一個獨立產業的發展空間。