官媒發聲!或是新風向,住宅適老化改造應早布局!

老齡化社會正在加速。我國大部分老年人選擇居家或社區養老，形成9073格局，即90％左右的老年人居家養老，7％左右的老年人依靠社區支持養老，3％的老年人住在機構養老。養老金與住房和生活的各個方面都密切相關。2022年《政府工作報告》提出，將重建一批城市老社區，推進無障礙環境建設和老化改造。可以預測，對于房地產業和房地產業來說，老齡化將成為一個重要的發展方向。

養老金行業是一片藍海。根據中國社會科學院發布的《中國養老產業發展白皮書》，到2030年，中國養老產業規模將達到13萬億元。未來，與養老金相關的行業和領域將迎來巨大的發展空間。一些分析人士認為，從長遠來看，人口老齡化將對房地產市場產生一定的影響。老年人的整體購買意愿不如年輕人好，總體住房需求可能不會增加甚至萎縮。然而，人們對適合老化的住房、適合老化的舊社區和更強烈的養老服務的需求。

無論是新社區還是老社區，都將涉及適合老化的建設和改造。國務院發布的《十四五國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》提出，在十四五期間，新建城區和新建居民區養老服務設施的標準率應達到100％。在老社區，完成社區道路平整、出入口、通道無障礙改造、地面防滑處理、樓梯沿墻扶手、樓層間掛墻休息椅、亭臺樓閣、休閑座椅等老化改造。

適當的老化建設和改造給房地產企業帶來了機遇和挑戰。在廣闊的市場前景和政策的大力支持下，新建住宅和社區房地產企業應盡快進行適當的老化布局，提前規劃和設計住宅產品。一方面，它們可以通過差異化增強市場競爭力和吸引力，同時也可以避免未來改造帶來的麻煩。針對適合老化建設和改造的一些基本要素，相關部門還應發布技術指南，甚至強制性規定，引導房地產開發企業在適當的老化建設和改造中更加標準化。與新社區相比，舊社區的物業服務并不完善，老年人居住在舊社區的比例更大。因此，舊社區的老化改造需求更加迫切，面臨更多的挑戰。如果房地產企業想在社區老化布局的軌道上取得突破，他們需要在人才儲備和商業模式方面做出更多的努力。

與硬件改造相比，養老服務的改進和改進更加迫切，物業企業在這方面具有固有的優勢。因此，六部委共同發布文件，促進和支持物業服務企業積極探索物業服務＋養老服務模式。在實踐中，物業服務企業可以專門設立團隊和部門提供養老服務，提供定制的養老服務，如膳食援助、浴室援助、清潔援助、緊急援助、助理、醫療援助、護理等。還可以擴展服務鏈，豐富養老服務內容，參與提供醫療與護理相結合的服務。

事實上，許多房地產企業和物業服務企業長期以來一直在布局養老領域，但利潤困難等困難仍有待解決。據業內人士統計，約70％的房地產企業已經進行了與養老相關的布局和探索。一些企業通過征地建設養老院，而另一些企業則以養老功能為噱頭出售房屋。在探索適當老化的過程中，房地產企業涉及家居、社區、機構養老等多種模式，建立了一些醫療與護理相結合的長期護理機構，建立了一批老年社區、老年公寓、護理中心等。事實上，一些養老機構的空置率很高，但事實上，社會對養老服務的需求量很大，存在供需不匹配的問題。根據上述9073格局，養老服務的主要位置仍在于社區和家庭養老服務。因此，有必要對社區家庭養老的特點進行更深入的研究。同時，在發展養老院等機構的養老模式時，我們可以加強對市場定位的研究和分析。

房地產企業在養老領域遇到的另一個核心問題是利潤周期長，甚至短期內根本不盈利。通過提供養老服務來收回成本是一個相對較長的過程，這對于過去習慣于高杠桿、高周轉率和高回報的房地產企業來說是不可避免的。需要明確的是，在過去，房地產拆遷和建設模式是不可持續的。完善住宅功能和服務，包括養老金，是房地產企業轉型的重要方向。我們需要有足夠的耐心，以長周期、慢賺錢的模式深入培育新領域。